近100亿接手:融创大手笔 彰泰很悲哀、旭辉呢?

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

没有一点点防备,旭辉宣布和彰泰“分手”,紧接着彰泰和融创“好了”。

4月13日,旭辉公告称,此前与彰泰签订的合作框架协议解除。然后是4月16日,融创方面公告与彰泰集团的合作事项。

从公告内容来看,融创与彰泰的合作方式和旭辉之前公布的相差无几,不过更具体了:双方共同设立合资公司,接手彰泰集团所属目标公司100%权益。交易对价约99.1亿元,交易完成后,融创西南集团与彰泰集团将分别持有合资公司80%及20%股权。

若该交易完成,融创中国方面将持有彰泰集团80%的权益。

一个是房企“老大哥”,一个是“二哥”,另一位区域“大哥”,全国可能是“小弟”。这三者的“爱恨情仇”,最终结局很有意思,也意味深长。

01

彰泰:落魄的区域“王子”

2月份杠杆地产去了广西南宁,彼时还感叹彰泰在南宁的楼盘可真多啊,南宁的朋友也附议:彰泰在南宁还是颇具口碑的,好的坏的都有。

离开了广西,可能罕有杆友会认识彰泰了。是的,他的区域色彩就是这么浓烈。

彰泰集团老板黄海涛最初在彰泰的身份是给老板开车的司机,这家企业的前身是台资背景。

后面按黄老板自己的话说,“台湾老板就不看好中国房地产了,决定见好就收,但我觉得还可以干,他们就跟我说,你要干的话公司卖给你,债务也由你自己承担。我顶着巨大的压力把彰泰买了下来,突然之间也从打工的变成了台前台后唯一的顶梁柱。”

对于这次先后和旭辉、融创的故事,舆论议论的是彰泰可能资金链承压。毕竟现在融资、控杠杆、拿地等方方面面,上头都在堵。

彰泰集团没有上市,具体财务情况咋样不好说,但从其融资频率,似乎也能看出点门道。

从2019年下半年开始,彰泰明显加大融资力度。但到了2020年,因为融资渠道收紧,信托频繁暴雷,彰泰的融资渠道受到很大的挤压。

也因为没有上市,信托等非标融资依然是彰泰集团的主要渠道。但这些渠道目前的情况都难言乐观。

但黄老板的野心是大的,这从其此前请来原蓝光集团总裁张巧龙就可以看到,他希望彰泰像四川蓝光一样,不仅是区域一哥,还能成功走向全国。

可惜理想很丰满,最终还得面对现实。

在克而瑞发布的2020年房地产销售排行榜中,彰泰集团以254.2亿元排名89位;2019年,这一数字为226.3亿元,行业排名第104;2018年为215亿元,虽然每年有增长,但相比自己的目标,似乎还有些距离。

波诡云谲的宏观形势面前,时间不等人。

02

旭辉,谁“抛弃”了谁?

对于旭辉而言,和彰泰说分手可能也不太准确,因为似乎双方从一开始就没“在一起”过。

虽然2021年初,从旭辉的公告里,杠杆地产看到了拳拳诚意:根据协议,旭辉集团与彰泰集团将按照65%:35%的股权比例共同合作成立平台公司。

另外在旭辉投资者关系披露的公告通函里,这一举措被定义为“潜在收购事项”,也让人感觉有戏。

而实际上,这之后双方也是有动作的,2021年1月29日,旭辉和彰泰成立了合资企业广西彰辉企业管理有限公司。其中旭辉持股65%,黄海涛妻子汪春玲100%持股的桂林合创建设投资有限公司持股35%。

而后画风似乎有了变化。今年3月底,旭辉控股的业绩会上,董事局主席林中表态:旭辉正在进行财务审计和财务核算的工作,双方会根据审计出来的数字,对框架协议进行一些磋商,可能在4月才会有一些最新的消息公布。

决心似乎有所动摇。果然,4月正式告吹了。

对于此次“短暂的缘分”,旭辉公告里说的是“经过尽职调查及进一步商业磋商”。

微妙的是,从公开的消息来看,对于此次“合作”融创开出的价格更高。乐居财经曾报道,乐居财经报道透露,在旭辉宣布公告之前,融创中国的董事会主席孙宏斌就曾前往广西与黄海涛见面,两人一拍即合。

所以,到底是谁“抛弃”谁?

另外从自身来看,旭辉还是需要相对“谨慎”的,2020年成绩也并非很亮眼:销售额增速压线达标、营收增速、排名双双微降、归母净利润增速从25%滑落到16%;销售额增速更是从32%腰斩至15%,三道红线也踩中了。

稳一点,不是坏事。

03

融创:能消化吗?

在旭辉和彰泰之间,融创是那个强势的“第三者”。不仅之前乐居报道了,一财也报道,说法更加直接:彰泰在与旭辉的合作后期突然“跳价”,是导致双方分手的原因之一,而对流量有着较大诉求的融创的出现,或许是彰泰放弃旭辉的主要原因。

融创“并购王”的称号绝非徒有虚名。

依稀记得在融创中国2018年业绩发布会上,孙宏斌曾表示,去年(2018年)融创并购的量占了百分之七八十,其中50%是并购公司,还有20%是一二级联动获得的土地,并购成功的案例有200个。

此后融创的并购脚步也并未减缓。

2019年,融创从阳光100和新湖中宝手中接过多宗项目、还有泛海资产包、长实部分项目、以及斥资153亿元收购云南城投持有的环球世纪及时代环球各51%股权,造就当年内房地产最大并购……

杠杆地产不完全统计,从2013年开始到2019年底,融创中国用于收并购的支出大概2300亿元往上。

2020年的融创似乎低调了些,走的是降杠杆、分拆物业上市路线。

2021年,融创似乎又有“卷土重来”之势,除了高调重出江湖并购,拿地也不手软。克而瑞数据显示,今年一季度,融创新增货值704.1亿元。

部分地块溢价率也不低,如今年2月20日,融创联合建发在上海普陀区以64.52亿元摘得一宗地块,溢价率36.15%,成交楼面价为8.43万元/平方米。最近的4月13日,融创经过377轮竞价、溢价率90.62%,以10.16亿元竞得徐州铜山区一宗住宅用地,楼面价11839元/平方米,同样刷新当地楼面价新高。

希望这次“抢婚”,能为2021年的融创增光添彩。

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